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マンションの修繕積立金の目安はどのぐらい？

# マンション管理 # 中古マンション # 修繕積立金 # 基準額 # 管理費 # 高い

中古マンションを探していると相場よりお手頃な物件が見つかることがあります。ただよく見ると修繕積立金の額が高額で全体のランニングコストで考えると結局変わらない…、あるいは自主管理の物件で修繕積立金という費用自体がなくてちょっと不安…、という物件に時々出会います。「マンションは管理を買え」という言葉があるように管理や修繕はマンション選びの際にとても大事な要素です。
ここでは国土交通省が公表しているガイドラインや、EcoDecoがお客様にご紹介する物件を日々探す中で感じている傾向をご紹介させていただきます。

＜本記事は2023年11月13日に内容を更新しました＞

そもそも修繕積立金と管理費ってどう違うの？

管理費

共有部分の光熱費や管理人の人件費など、比較的短いスパンで必要なマンションの経費

修繕積立金

将来予想される修繕工事に要する費用を、長期間にわたり計画的に積み立てていくもの

このように管理費・修繕積立金共に、マンションを長期間にわたり良好な状態に維持していくために必要なものですが、それぞれのお金が必要となるタイミング・用途の違いに合わせて２種類に分けて徴収する形が一般的です。マンションによっては管理費の余剰金は修繕積立金に充当しているケースも見られます。

国土交通省の調査から見る修繕積立金の基準額

マンションによって仕様や設備のグレードや築年数、敷地の条件などバラバラなので、一律に修繕積立金は「〇〇円であるべき」といった共通の規定を全てのマンションに設けることは難しいのですが、国土交通省が2023年に発表した「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を見て見ましょう。修繕積立金の目安の算出式が掲載されています。

参照元　国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」(令和３年９月改訂令和５年４月追補版)

この資料を読む上での注意点
本ガイドライン中にも記載がありますが、「建物の規模以外の変動要因を考慮したものにはなっておらず、ここで示される平均値や幅に収まっていないからといって直ちに不適切であると判断されるものではないこと」にご注意ください。

また本調査のサンプルとなるマンション366事例の選定基準は以下のものです。

1. ① 主として区分所有者が自ら居住する住居専用のマンションを対象に、
2. 長期修繕計画作成ガイドラインに概ね沿って作成された長期修繕計画※の事例（366 事例）を収集・分析し、
3. 長期修繕計画の計画期間全体に必要な修繕工事費の総額を、当該期間で積み立てる場合の専有面積（㎡）あたりの月額単価として示しています。

つきましては、自己の居住用ではない投資用のマンションや、複数の棟からなるマンションの場合は、本ガイドラインをそのまま適用するのは難しくなるという点もご注意のうえご覧ください。

修繕積立金の目安の算出式

Y=AX+B

Y=マンションの修繕積立金の額の目安
A=専有床面積当たりの修繕積立金の額(下表)
X=購入予定のマンションの専有床面積(m²)
B=機械式駐車場がある場合の加算額 (ない場合は算入不要)

補足　15階以上20階未満のマンションについて
本資料中に以下の記述があります。「特別避難階段等の設置が義務付けられる15階~19階のマンションについては、供給量が少なく、目安算定に用いる事例も十分でなかったため、【15階未満】の目安として示しています。なお、15階~19階のマンションの目安については、【15階未満】の目安と【20階以上】の目安との間に収まるものと考えられます。」

ここから読み取れる全体の傾向としては

建築延べ床面積が大きくなるほど㎡あたりの修繕積立金の額は安くなる

EcoDecoスタッフも実感としてこの傾向を感じています。本ガイドラインの調査対象は単棟型のマンションのみですが、特に多くの棟からなる大規模なマンションは築年数が経過しても修繕積立金が抑えめな傾向があるようです。ただし規模が大きいマンションの内、充実した共用設備(例えばプールなど)を備えたマンションは上記の例外と言えるように思います。ランニングコストの安さを好ましさとして考え規模のメリットをそちらに配分するのか、その分の費用をグレード感のある仕上げや設備に費やすことを好ましさと考えるのか、一概にランニングコストがやすいことだけがメリットとは言えませんのでそのマンションの計画がされた時代の考え方や住人の方々の考え方が現れてくるところかと思います。

階数が20階以上のマンションは㎡あたりの修繕積立金の額はやや高くなる

こちらに関しては同ガイドライン中にも記載がありましたので引用します。

また機械式の駐車場は建物の延べ床面積に関わらず、計算式の中で別の要素として扱われていることに関しては資料中に以下の記載があります。

マンションに機械式駐車場がある場合は、修繕工事に多額の費用を要 し、修繕積立金の額に影響する度合いが大きいことから、機械式駐車場に係る修繕積立金を特殊要因として別に加算することとしました。

ランニングコストという側面から見ると機械式の駐車場のコンパクトな敷地に多くの車を止めることができるメリットだけでなく通常のメンテナンス+αの費用がかかるという側面があるようです。駐車場が機械式のマンションをご検討される場合はどちらの面も考慮してみてください。実際にEcoDecoのお客様が購入をされたマンションでは稼働率の低かった機械式駐車場の今後の維持費と解体費とを比較して、撤去を選ばれたマンションもありました。具体的にガイドラインで示されている機械式駐車場の加算額は以下の通りです。

機械式駐車場がある場合の加算額

B = 機械式駐車場の1台あたりの修繕工事費(下表)×台数 × 購入を予定する住戸の負担割合
(住戸の負担割合は、専有部分の床面積の割合としている場合が多い。)

モデルケースで目安をみてみると…

10階建てで、建築延床面積が8,000 m²のマンションの専有床面積70 m² の住戸を購入する場合の修繕積立金の額

目安の平均値　70m²×271円/m²・月 = 18,970 円/月

目安の幅(事例の3分の2が包含される幅)
70m²×200円/m²・月 = 14,000円/月 から
70m²×330円/m²・月 = 23,100円/月 まで

もし同じマンションに機械式駐車場があった場合の加算額

購入しようとするマンションに、2段(ピット1段)昇降式の機械式駐車場が60台分あり、購入を予定する住戸の専有床面積が70 m²、マンション全体の専有床面積の合計が 7,000 m²(負担割合が70/7000)の場合、 6,450円(月額修繕工事費の目安)×60台 × 70/7000 =3,870円 となります。

モデルケースの場合の修繕積立金の目安の総額

このモデルケースのマンションの場合月々の修繕積立金の目安を平均値に機械式の駐車場の加算額を加え、18,970+3,870=22,840円となります。

まとめ

修繕積立金とその計画の元となる長期修繕計画には、住人の方々がそのマンショの今後をどう考えているかが現れるとても大切な資料だとEcoDecoは考えています。国土交通省の資料を参照しているとは言え、資料のない部分はところどころEcoDecoの主観に基づいていている記事ではありますが、実際にご検討される物件の参考となるようでしたら幸いです。

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